Hypotheken - Informationen und Grundlagen

Der Traum von Ihrem Eigenheim könnte schon bald wahr werden. Mit einer günstigen Hypothek – angepasst an Ihre individuellen Bedürfnisse.

Auf unserer Seite finden Sie alles Wissenswerte rund um Hypotheken, Hypothekarzinsen und Hypothekenmodelle.

Was für Hypotheken gibt es?

Übersicht über die Hypothek-Arten

In der Schweiz unterscheidet man grundsätzlich drei Arten von Hypotheken: die Festhypothek, die variable Hypothek und die Geldmarkthypothek. Man kennt aber auch noch andere Modelle wie die Stufen-, die Kombi- oder die Mixhypothek, die allerdings eine kleinere Bedeutung haben. Dennoch weisen alle Hypothekenmodelle gewisse Gemeinsamkeiten auf:

  • Die Kreditanbieter prüfen die Bonität des Objekts und des Kreditnehmers.
  • Die Kreditnehmer müssen mindestens 20 Prozent eigene Mittel aufweisen.
  • Anbieter belehnen ein Objekt bis zu 80 Prozent des Verkehrswerts; bis 65 Prozent als 1. Hypothek, darüber als 2. Hypothek, die amortisiert werden muss.

Die weitaus grösste Bedeutung im schweizerischen Immobilienmarkt hat die Hypothek mit Festzins. Sie stellt heute fast die Gesamtheit aller neuen Produkte dar. Die Hypothek mit variablem Zinssatz hingegen verliert immer mehr an Beliebtheit und gewisse Banken bieten dieses Modell schon gar nicht mehr an. Stark im Wachstum hingegen ist die Geldmarkt- oder Libor-Hypothek.

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Die Festhypothek

Herr und Frau Schweizer sind bekannt dafür, auf Nummer sicher zu gehen. Anders ist es auch nicht, wenn es um den Bau eines Eigenheims geht. Jeder Vierte von fünf Kreditnehmern in der Schweiz entscheidet sich für eine Hypothek mit festem Zinssatz. Das heisst, die Zinsen für die ganze Laufzeit der Hypothek werden bei Vertragsabschluss festgelegt. Die Vertragslaufzeiten betragen zwischen einem und zehn Jahren, wobei sich die meisten Kreditnehmer für eine mittlere Laufzeit zwischen vier bis sechs Jahren entscheiden.

Die Festhypothek eignet sich vor allem für Kreditnehmer, welche steigende Zinsen erwarten oder sich gegen unvorhergesehene Überraschungen und Risiken absichern möchten, da mit der Festhypothek die Zinskosten genau festgelegt sind. Dies kann sich bei einer Zinssenkung auf dem Markt allerdings auch als Nachteil herausstellen. Somit kann man von allfälligen Zinssenkungen nicht profitieren.

Die variable Hypothek

Die variable Hypothek ist das Pendant zur Festhypothek. Die Zinsen der variablen Hypothek werden dem Kapitalmarkt angepasst. Das macht dieses Hypotheken-Modell vor allem in Zeiten von sinkenden Zinsen sehr attraktiv. Normalerweise wird die variable Hypothek ohne feste Laufzeit abgeschlossen – allerdings mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die variable Hypothek spricht eine Zielgruppe an, welche sinkende Zinsen erwarten oder abwarten wollen, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt entwickeln. Ein Vorteil dieses Modells ist die hohe Flexibilität, da man das Objekt verkaufen kann. Die variable Hypothek verlangt eine ständige Überwachung des Kapitalmarkts, sodass bei einem Zinsanstieg reagiert werden kann.

Die Geldmarkthypothek (LIBOR-Hypothek)

Der Zins der Geldmarkthypothek orientiert sich am Euro-Geldmarktsatz LIBOR. Auf den jeweiligen ausgehandelten LIBOR-Zinssatz (Referenzzinssatz unter den Geschäftsbanken) wird vom Kreditgeber eine Marge erhoben, welche von der Bonität des Kreditnehmers abhängt. Die Geldmarkthypothek wird mit einer festen Laufzeit abgeschlossen und der Zinssatz wird periodisch dem Markt angepasst. Mit einer Zusatzversicherung kann man sich gegen diese Zinsschwankungen absichern. Einige Anbieter verlangen dies sogar. Wenn ein Minimalzins festgelegt wird, sinkt die Prämie. Dieses Hypothekarmodell eignet sich für Wohneigentümer, die sinkende Zinsen erwarten, aber Zinsanstiege verkraften können. Der Nachteil bei der Libor-Hypothek liegt darin, dass die Prämie die Hypothek verteuert. Auch kann man nicht profitieren, falls der Zins unter den festgelegten Minimalzins sinken würde.

Die zwei Arten der Amor­ti­sati­on

Grundlagen der Amortisation

Als Amortisation bezeichnet man die zu zahlende Summe, welche zum Hypothekarzins dazukommt und mit dem Kreditgeber vereinbart wird. Auf diese Weise wird die geschuldete Hypothek nach und nach reduziert.

Man unterscheidet zwischen der direkten und der indirekten Amortisation. Der grösste Unterschied der zwei Arten liegt in der Entwicklung der Schulden. Bei der indirekten Amortisation bleibt der Schuldenbetrag während der vertraglichen Laufzeit gleich und wird auf einmal bezahlt. Bei der direkten Amortisation hingegen wird der geschuldete Betrag nach und nach reduziert.

Ein wichtiger Aspekt bei der Amortisation ist der steuerliche Effekt. Bei einer Hypothekarschuld können die Zinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und die restliche Schuldensumme reduziert das versteuerbare Vermögen.

Amortisation direkt

Bei der Direktamortisation sinken die Zinskosten kontinuierlich, da sich die Schuldensumme jährlich verringert. Somit verringern sich auch jedes Jahr die steuerlichen Abzüge.

Amortisation indirekt

In der Regel wird die indirekte Amortisation mit einer Lebensversicherung getätigt. Da während der vertraglichen Laufzeit keine Rückzahlung fällig wird, bleiben die Schuldenhöhe und die Zinsen gleich. Somit verändern sich auch die steuerlichen Abzüge nicht. Hat man die Lebensversicherung in Form einer gebundenen Vorsorge gewählt, können diese Prämien bei den Steuern geltend gemacht werden. Allerdings werden dann die ausbezahlten Leistungen bei der gebundenen Vorsorge besteuert.

Die Hypotheken im 1. und 2. Rang

Damit ein Eigenheim finanziert werden kann, wird Kapital benötigt. Dies setzt sich aus eigenen Mitteln und aus einem Hypothekendarlehen eines Kreditgebers zusammen.

In der Regel setzt sich das Eigenkapital aus 20 Prozent der Objektsumme zusammen. Verfügt der zukünftige Eigentümer nicht über diese Summe, ist es ihm freigestellt, von wem er das fehlende Kapital beschafft.

Die erste Hypothek bezeichnet man als 1. Rang. Diese kann höchstens 65 Prozent der investierten Summe ausmachen. Die übrigen 15 Prozent müssen über eine zweite Hypothek (2. Rang) finanziert werden.

Mit dieser Aufteilung wird das Risiko für die Kreditgeber besser aufgeteilt. Kommt es zu einer Pfändung beim Kreditnehmer, wird die Hypothek im 1. Rang als Erstes gepfändet. Dies gibt den Geldgebern die Sicherheit, dass sie das investierte Geld mit einem Wiederverkauf des Objekts zurückbekommen. Somit ist klar, dass die 2. Hypothek riskanter ist. Um dieses Risiko abzufangen, sind die Zinsen in der Regel zwischen 0.5 und einem Prozent höher als bei der ersten Hypothek. Viele Kreditinstitute verlangen zuerst die Rückzahlung der zweiten Hypothek. Aus diesem Grund ist die Laufzeit bei der Hypothek im 2. Rang kürzer.